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融資租賃按承租方最終能否取得承租資產的所有權可分為兩種，一種是在承租期滿后，資產所有權轉給承租方;另一種是在租賃期滿后，出租方將資產收回。
在第一種方式下，融資租賃有些像分期付款，但不完全一樣。融資租賃只是在租賃期滿后才取得資產的所有權，而分期付款取得的資產在一開始就擁有資產的所有權。正是這種差別，使融資租賃資產不宜作為固定資產評估，而應作為無形資產——租賃合同權益來評估。因為在租賃期滿之前，承租方還沒有取得資產的所有權，只有將其權益列為無形資產，才能恰當地反映被評估資產的形態。此外，由于合同還未執行完畢，在合同的剩余期限內，還存在合同不能履行、承租方最終得不到資產所有權的風險。而只有將融資租賃資產作為無形資產評估，才能更好地考慮到這種風險。在多數情況下，融資租賃合同已經執行了一段時間，承租方已經支付了一些融資租賃費。這些已付的租賃費在經過調整后可以列入資產，但未付的租賃費不應列入資產，應付的租賃費也不應再列入負債。此處將已付的租賃費看作資產，但并不是固定資產。已付的租賃費除了在支付的當期為承租方帶來收益外，在合同期滿取得該資產的所有權后仍能為承租方帶來收益。已付的租賃費應該看作是為取得上述收益的權利而付出的代價，是無形資產。
在第二種方式下，融資租賃類似經營租賃，只是期限較長。這里，融資租賃合同只是一種權益，只能作為無形資產來評估。因而，既不能將已付和未付的融資租賃費作為資產，也不能將應付的融資租賃費作為負債。
評估方法的選擇
評估融資租賃合同權益的基本方法為收益法，具體可分為預期收益法和成本節約額法。當難以重新取得新的相同資產的融資租賃合同時，原融資租賃合同是不可替代的，這時就應用預期收益法進行評估，將利用該合同所取得的收益扣除為取得和履行該合同所需支付的費用之后的凈現值作為該合同的價值。(在評估實務中，有時雖然原融資租賃合同并不是不可替代的，但要得到相關信息比較困難，這時也可使用預期收益進行評估)。當能夠通過簽訂新的融資租賃合同取得相同的資產時，就應用成本節約額法進行評估，將新合同與原合同之間價格差異的現值作為該合同的價值。
如前所述，當原融資租賃合同是不可替代的時候，就要用預期收益法評估該合同收益的價值。
首先，分年度預測融資租賃資產所能帶來的收益額。如果該資產可以獨立核算收支，把收益按照生產要素進行分配，融資租賃資產在其中占有相應的份額。如果該資產不能獨立地核算收支，則可按包括融資租賃資產在內的最小可獨立核算的范圍進行預測，在把收益按照生產要素進行分析之后，再按融資租賃資產在同類生產要素中的貢獻進行分配，逐年確定該資產帶來的收益。
其次，根據租賃合同的規定，用未來年度的收益減去相應年度需支付的租賃費用，就可得到該資產所能帶來的分年度的凈收益額。
在得到融資租賃資產的凈收益之后，按照企業實際適用的所得稅率，對凈收益進行所得稅扣除，得到融資租賃資產的稅后凈收益。
在上述測算的過程中，要注意以下幾點;
其一，要對融資租賃的資產進行充分的調查，以合理確定其自然壽命、技術壽命和經濟壽命。計算未來收益的年限應為該融資租賃合同權益的經濟壽命年限。在融資租賃期滿能夠取得該融資租賃資產所有權的情況下，此年限應取該融資租賃資產的自然壽命、技術壽命和經濟壽命三者中的最小值;在租賃期滿不能取得融資租賃資產所有權情況下，此年限應該取融資租賃資產的自然壽命、技術壽命、經濟壽命和融資租賃合同期的合同期限四者中的最小值。
其二，融資租賃費的支付時間和支付期限與其在會計上計提折舊的時間和計提折舊的年限往往不一致，在進行預測時，要注意剔除這種差異造成的影響。具體方法是，在計算收益時，不把折舊作為費用，而在支付融資租賃費時作為收益的減項加以扣除
其三，為使用融資租賃資產所支出的費用不只是融資租賃費，還應包括使用過程中對融資租賃資產的維修保養費用。
其四，在進行融資租賃資產帶來收益的應納稅所得額計算時，還要按照會計制度的規定計提折舊，但不能再扣除支付的融資租賃費。在得到融資租賃資產帶來的稅后凈收益之后，還要合理地確定折現率。這時，既要充分考慮使用該資產取得預期收益的風險，也要充分考慮履行融資租賃合同可能遇到的風險。
最后，按照確定的折現率，將預測的未來稅后凈收益逐年折現，就得到了預測收益的分年度的凈現值。把這些凈現值加總，就得到了該融資租賃合同權益的價值。
按照上述方法評估出的融資租賃合同權益的價值，有可能是正值，也有可能是負值。如果是正值，說明該融資租賃資產的現行價值較原來有所升高，其原因可能是由于通貨膨脹、物價上漲，也可能是由于其他因素。如果是負值，說明該融資租賃資產的價值較原來有所降低，其原因可能是由于功能性貶值，也可能是由于經濟性貶值，還可能是在簽訂融資租賃合同時沒有進行充分的調查，使合同價格偏高。
用成本節約額法評估融資租賃合同權益
如前所述，當原融資租賃合同是可以替代的時候，就應用成本節約額法評估該合同權益的價值。
首先，應該通過調查，了解到在評估基準日取得相同或類似的融資租賃資產的合同價格是多少。
其次，合理確定折現率。在確定折現率時，要充分考慮實現融資租賃合同權益所面臨的風險。此處的風險主要指合同不能履行融資租賃資產評估的知識資產評估師。承租方在租賃期滿后不能取得資產所有權的風險。
再其次，將新舊合同分別按照合同規定的付款期對尚未支付的融資租賃費進行折現可得到新舊合同應付租賃費的現值。用新合同應付租賃費的現值減去原合同應付租賃費的現值就得到了原合同的節約額(當該差額為正值時)或超支額(當該差額為負值時)。
最后，再按照企業實際適用的所得稅率對上述節約額或超支額進行扣除，即可得到融資租賃合同節約額的凈現值。這時應注意，當該差額表現為節約額時，要用該節約額減去應付所得稅;當該差額表現為超支額時，要用該超支額加上應付所得稅(因為超支額為負值)。這樣才能恰當地反映企業得到的凈節約額或負擔的凈超支額。
在評估出融資租賃合同權益的凈現值后，還有一個問題需要解決，這就是當承租方在租賃期滿后能夠取得資產的所有權時，在評估基準日以前承租方支付的融資租賃費也構成企業的資產。這部分資產應按下述辦法確定其價值：①計算已付融資租賃費占原融資租賃合同價格的比例;②按照新的融資租賃合同計算出上述比例相當新合同價格的已付融資租賃費額。③合理確定融資租賃資產的成新率;④按下述公式確定該部分資產的評估值：
評估價值=按照新的融資租賃合同計算的已付融資租賃費額×成新率÷(1+風險收益率)
綜上所述，在成本節約額法下，當承租方在租賃期滿后能夠取得資產的所有權時，則融資租賃合同權益的價值=融資租賃合同合同節約額的凈現值+已付租賃費的評估值 融資租賃合同權益的價值=融資租賃合同節約額的凈現值。
